Die Zusammenarbeit zwischen Mandant und Steuerberater bei Immobilien

Dieser Beitrag beleuchtet die Zusammenarbeit zwischen Mandant und Steuerberater insbesondere im Bereich: Vermietete Immobilien als Kapitalanlage.

In einer direkten und verständlichen Ansprache, soll der Artikel Mandanten über die Rolle und Leistungen des Steuerberaters informieren, sensibilisieren und Entscheidungshilfen für das erfolgreiche Immobilieninvestment bieten.

Die Rolle des Steuerberaters:

Aus Sicht des Steuerberaters gibt es in diesem Zusammenhang zwei unterschiedliche Geschäftsmodelle:

a) Einmal den aktiven Berater, der den Mandanten vor Immobilientransaktionen umfassend berät und an allen Ecken und Enden steuerlich optimieren möchte.

b) Und anderseits den verwaltenden Berater, der nach Ablauf des Jahres in der Regel nur die Einkommensteuererklärung erstellt und die Einkünfte ermittelt.

Aufgabe des Mandanten:

Welchen Berater möchten Sie als Mandant haben?

Und wie setzen Sie Ihren Berater ein?

Es ist Ihre Entscheidung, aber auch Ihre Verantwortung einen für Sie passenden Berater auszuwählen.

Ihre Vorteile bei früher Auseinandersetzung mit diesen Fragen:

• Sparen Sie sich Geld durch die Auswahl eines Steuerberaters, der zu Ihren Vorstellungen und Bedürfnissen passt.

• Gewinnen Sie Klarheit über die Aufgabenverteilung und nutzen Sie Ihre Zeit effektiv für die Themen, die Ihnen mehr Freude bereiten wie z. B. die Objektauswahl.

• Nutzen Sie die Expertise des Steuerberaters, der von Beginn an die steuerlichen Auswirkungen, aber auch die Haftungsrisiken und Investmentchancen im Blick hat.

Bei Mandanten, die sich diese Fragen vorab nicht stellen, kommt es mitunter zu Ernüchterung.

Zum Beispiel: Sie beauftragen einen Steuerberater mit Erfahrung in der aktiven Betreuung von Immobilien, der Ihnen einen Mehrwert bieten kann.

Anstelle nun dieses Potential zu nutzen, wenden Sie sich an Ihren Berater immer erst im Nachhinein, z. B. erst nach Abschluss des Immobilienkaufvertrages. Doch dann wurden die Tatsachen bereits geschaffen. Für aktive Beratung ist nur noch wenig Raum.

Mit den Beratungsanfragen und Aufträgen ist der Mandant also der entscheidende Signalgeber für die Rolle des Steuerberaters.

Beratungsleistungen des Steuerberaters im Zusammenhang mit Immobilien:

Das Beratungsfeld im Bereich Immobilien ist riesig. Dies liegt vor allem daran, dass Immobilieninvestments als Kapitalanlage beliebt sind, eine lange Tradition haben und für den Fiskus ein wichtiges Steuerobjekt darstellen.

Das folgende Beispiel skizziert einen Lebenssachverhalt bei enger Zusammenarbeit zwischen

Mandant und Steuerberater:

Die Ehegatten Max und Lisa aus München möchten eine Immobilie erwerben. Sie haben sich mit der Rolle des Steuerberaters für Ihr Investment auseinandergesetzt und sich dazu entschieden, einen ausgewählten Steuerberater von Beginn an umfassend mit der aktiven Beratung zu beauftragen.

Ein potentielles Verkaufsobjekt, das bereits gut vermietet ist, haben Sie schon gefunden. Mit Ihrem Steuerberater Leo König werden die steuerlichen Auswirkungen und die Renditeberechnung nun möglichst genau kalkuliert. Dies erfolgt unter Einbeziehung und Auswahl sinnvoller Finanzierungsangebote.

Im Rahmen der Kaufpreisfindung mit dem Veräußerer erhalten Max und Lisa von Ihrem Steuerberater eine Checkliste benötigter Informationen als Leitfaden.

Den Entwurf des Kaufvertrags reichen die Mandanten zur Sichtung an den Steuerberater weiter. Hierbei werden wichtige Themen (wie z. B. die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäudeanteil und Anteil Grund und Boden, der Ausweis von miterworbenen Inventar und Instandhaltungsrücklagen sowie der Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten) geklärt.

Nach erfolgreichen Immobilienerwerb überwacht der Steuerberater Fristen wie die Spekulationsfrist für einen möglichen steuerfreien Verkauf sowie die Frist und Grenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten. Weiterhin werden bei größeren Erhaltungsaufwenden gem. § 82b EStDV die steuerlichen Vorteile der Verteilung auf 2 bis 5 Jahre geprüft.

Verlässliche und erprobte Konzepte zur Buchhaltung, Verwaltung und Organisation des Objektes werden ausgearbeitet.

Nach nun einigen Jahren der Vermietung kündigt der Mieter den Ehegatten das Mietverhältnis und möchte ausziehen.

Bevor Max und Lisa die nächsten Schritte angehen, informieren Sie Ihren Steuerberater und holen sich bereits jetzt umfassenden Rat über die steuerlichen Auswirkungen möglicher Szenarien. Der Berater zeigt u. a. die steuerlichen Folgen auf, die sich bei Selbsteinzug und späterer Veräußerung des Objekts ergeben sowie die Auswirkungen von Darlehenszinsen und Instandhaltungsarbeiten nach Mieterauszug.

Da der Steuerberater Leo König weiß, dass seine Mandanten eine fundierte Steuerberatung sehr schätzen und gerne vorausschauend planen, wendet er sich beim nächsten Besprechungstermin an Sie mit den interessanten Möglichkeiten der Immobilienübertragungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge an die nächste Generation…

Ausblick:

Umsichtig handelt ein Mandant, der sich gut über die Möglichkeiten der Zusammenarbeit mit professionellen Partnern informiert.

Gut ausgewählte Partner, die sich voll einsetzen, können hier einen wertvollen Beitrag für Sie, Ihr Investment und Ihr Netzwerk leisten.

Zu einem erfolgreichen Immobilieninvestment gehört die Planung der Einzelschritte von A bis Z.

Im Rahmen dieses Beitrags können naturgemäß nur einige wenige Punkte herausgegriffen werden. Die Steuerkanzlei Lichtenstern steht Ihnen darüber hinaus für Ihre Fragen gerne beratend zur Seite.